Eiendomsutvikling på Lerkendal

[Konesseur]

[konrad4ever]

Låneopptak på 340 millioner.

Tenk om det kommer en ny finanskrise/ sterk renteøkning/ overskridelser av byggekostnader m.m. Vi er i ferd med å sette oss i Stabæk sin situasjon i forhold til risiko. Det kan gå bra, det kan gå skikkelig på trynet.


Fra 2mas sin artikkel: Ikke rart styret har tid til å bry seg om hva Hoftun foretar seg i forhold til kontraktsskriving, når de skal holde styr på et 15 talls selskaper.

Rosenborg Ballklub eier RBK Holding AS som igjen eier:

Rosenborg Sport AS - drift av administrasjonen
Lerkendal Kongress AS (50 %) - drift av kurs og konferanser
Rosenborg Eiendom Holding AS

Sistnevnte vil eie:

Lerkendal stadion AS (59 %)
Rosenborg Eiendomsdrift AS
Abrahallen AS
Hotelltomt AS - selges til Buchardt
K2 Tomt AS - tomta som bygges ut
Borggården tomt AS - tomta vest for stadion
Lerkendal kontorbygg AS
Lerkendal kongresshall AS
Lerkendal P-kjeller AS
Brakka AS

[2mas]

RBK var informert om dato for Kjernen-årsmøtet, men tydeligvis var ikke den interne kommunikasjonen like god. Resultatet ble utsatt Kjernen-møte.

Tilbake til saken:

Byggekostnadene er anslått til å bli 360 millioner kroner. Salg av tomt til hotellet, som Arthur Buchardt skal bygge, vil gi 20 millioner. Dermed vil lånebeløpet bli 340 millioner.

Rosenborg regner med rundt 35 millioner i årlige inntekter fra utleie av kontorene, der Norconsult og BDO foreløpig har lagt beslag på 77 prosent av de 9300 kvadratmetene.

Samlet overskudd de fem første årene er anslått til 35 millioner, der overskuddet er ventet å stige fra knappe fem millioner i 2014 til ti millioner i 2018.

I tillegg forventer RBK en årlig andel på én til tre millioner fra overskuddet fra kurs og konferanser. Rosenborg Arena AS vil skifte navn til Lerkendal Kongress AS, der halvparten av aksjene vil bli kjøpt av den fortsatt ikke-offentliggjorte kjeden som skal drive Buchardt-hotellet.

(...)

«Et engangs tomteslag (...) ville gitt oss 70-80 mill. kroner (før skatt). Som det vil fremgå av de økonomiske analyser knytter til prosjektet, er den direkte og potensielle gevinst ved utnytting langt høyere,» blir det konkludert.

Følgelig vil senere salg av bygget også være svært innbringende.

Les mer: RBK bygger ut for 360 mill.

Detaljer for de interesserte:

Totalentreprise: 313 MNOK
Byggelånsrenter: 24 MNOK
Byggherrekostander: 8 MNOK
Grunnkalkyle: 345 MNOK
____________________________
Reserver og marginer: 15 MNOK
Total byggekostand som finansieres: 360 MNOK
____________________________
Verdi av egen tomt i prosjektet: 40 MNOK
Prosjektets totalverdi: 400 MNOK

Rosenborg Eiendom AS sin andel av inntektene Lerkendal Kongress AS får fra kurs og konferanser:

Omsetningsbasert husleie: 35 % av utleie møterom og 10 % av all servering
Garantert leie: 9 MNOK (derav RBK sin del på 4,5)

[Brego]

Blir ganske så spennende å se hva disse summene har å si for det sportslige fremmover. Regner med at Rosenborg fortsatt er klar over at den største markedsføringen av navnet gjøres på en gressmatte med 11 spillere...

[2mas]

Lånet er regnet med 6 prosent rentesats og 30 års avdragstid.

En interessant kalkyle, jeg burde ha lagt ut i stad:

Prosjektets mulige totalinnvirkning for klubbøkonomien framover:

Netto kontantstrøm fra byggeprosjektet år 1: 31 MNOK
Avkastningskrav: 7 %
Ã…rlig verdistigning eiendom: 2 %
Byggekostnad som avskrives: 360 MNOK
Avskrivninger år 1-5: 30 MNOK (60 års avskrivningstid)

Mulig verdi på prosjektet etter år 5 blir da:

Verdi på prosjektet ferdig utviklet år 1 (31/0,07): 443 MNOK
Verdistigning 2 % årlig i 5 år, basis 443 MNOK: 46 MNOK
_______________________________________________
Mulig reell verdi på prosjektet 31.12.2018: 489 MNOK

Byggekostnad prosjekt: 360 MNOK
Avskrivninger: 30 MNOK
_______________________________________________

Mulig salgsgevinst på prosjektet etter 5 år: 159 MNOK

[storestorflor]

Spenstige regnestykker hvis de regner med 35 MNOK i årlig leie på 9300 kvm, eller 3760/kvm - eller er det noen som har oversikt over totale kvm RBK skal disponere /leie ut?

Iflg DNB er markedsleie for kontorlokaler i sentrum ca 1500/kvm og kontor randsone ca 1200/kvm.

Samtidig litt spesielt at regnestykkene overhodet ikke sier noe om hvilken risiko klubben tar for fremtidig ledighet, overskridelser i utbyggingen, utvikling i yield-nivå for næringseiendom (rekordhøye priser nå om dagen, samt rekordhøye byggekostnader).

Noen som har oversikt over hva slags næringseiendomskompetanse som er bak dette?
Hvis denne utbyggingen er så risikofri og lønnsom som de skal ha det til, vilel jo profesjonelle eiendomsutbyggere vært villig til å betale mye mer for tomten...

[2mas]

Bra du setter meg til veggs! Det gikk nemlig litt kjapt i svingene der jeg satt.

Brutto kontantstrøm år 1 er fordelt sånn:

Kontorbygg: 15,9 MNOK
Kongress: 10,4 MNOK
Parkering: 6,2 MNOK
Sammenbygg: 0,8 MNOK

Totalt: 33,3 MNOK

Kvadratmeterprisen for kontorene blir dermed 1710 kr.

Beklager så mye! Har rettet også i artikkelen, om noen skulle lure.

[Bullseye]

Visst tallene til DNB på kvadratmeterpris stemmer, er prisen RBK har forhandlet seg til utrolig bra. 9300 kvm x 1500 kr.pr kvm = i underkant av 14 mill.
Blir bare å få bekreftet at det er slik nå da. Kontrakter er jo skrevet, så det blir jo enkelt å besvare/dokumentere.
_________________
Cantate Conflictus

[2mas]

[senador]

9300kvm er altfor lite for å huse ordentlige store konferanser. Det som jeg stusser på er at de lager et tilbud i Trondheim som allerede er der. Det finnes mange små tilbud av kurs og konferansesentere, men ingen store (bortsett fra kongresshotellet ). Konkurransemessig bygger man ut for å bli en i mengden.

[2mas]

Det er de tre etasjene med kontorer som er på 9300 kvm.

Grunnflata på bygga blir 3100 kvm. der selve kongressalen utgjør 1450 kvm. og er 3 etasjer høy.

Kanskje det er mulig å lese nøyaktig samlet gulvflate ut i fra tegningene i årsmøtepapirene, men greier faktisk ikke helt å se hvor grensa mellom hotellet og RBK-delen går i 1. etasje, der det tydeligvis blir restaurant mellom byggene.

Vil anta de to kjelleretasjene med parkeringsplasser ikke inngår i de totale 22 600 kvm. 2. etasje er tydeligvis på 234 kvm. garderober og 238 kvm. vrimleareal mens 3. etasje blir bare teknisk.

Ergo er total gulvflate anslagsvis på 3100 + 234 + 238 + 9300 = 12 872 kvm.

Skulle passe bra med tanke hotellanslag på 10 000 kvm.

Kan vel forresten nevnes at hotellet blir bygd av Lerkendal Invest AS, som er et heleid datterselskap av AB Invest AS, eid av Arthur Buchardt (51 %) og Anders Buchardt (49 %).

[Hentesveis]

Clarion Hotel og Congress Trondheim er/blir byens største, hvor største sal er på 1.400 m2 ( 1000 i skoleoppsett, 1800 i ’kino’, 2500 i konsert)

Det kommer vel litt an på åssen lokalitetene ser ut da, om 9.300 m2 er for lite eller stort nok...
_________________
Store ord og fett flesk sitt itj fast i halsen...

[abjoern]

Dersom kalkylene som er presentert i denne tråden er 'in the ballpark', så er det i hvert fall ingen tvil om at det er grei lønnsomhet i prosjektet.

At vi selger etter fem år er kanskje realistisk. Jeg tror i hvert fall ikke klubben blir sittende med alt særlig mye lenger enn det, men det kommer selvfølgelig an på markedet.

Sammenlikningen med Telenor Arena synes jeg er svak. Dette er relativt konvensjonell eiendomsutvikling i hotell (ikke RBK), kongress, og -kontorbransjen, og det er noe helt annet å tjene penger på det enn å tjene penger på en fotballhall.

[kristobal]

Planene kom i posten i dag. Også innkalling til det ordinære årsmøtet 28. februar der.

[puckno]

Synes det er direkte skandale at RBK driver med dette. Fokuset er en ting, samtidig som det garantert vil skje uforutstette ting på økonomisk hold.

[DelPiero]

Man kunne faktisk ikke valgt et mer ustabilt tidspunkt å iverksette disse planene.
_________________
Dersom valget hadde stått mellom å score mot Liverpool fra 40 meter på Anfield eller ligge med Miss World, ville det vært vanskelig å velge. Heldigivis har jeg gjort begge deler.
-George Best-

[2mas]

Adressa:

[PerO]

2mas

Såvidt jeg kan skjønne på oversikten over selskaper, skal utbyggingen skje i et eget selskap, Lerkendal kontorbygg AS. Står det i papirene hvor mye egenkapital som skal legges inn i dette selskapet, og ev. om andre selskaper skal avgi garantier for noe av lånebeløpet?

Egenkapitalen, og ev. lånegarantier utgjør den totale risikoen RBK konsern tar i dette prosjektet, og er ganske vesentlig i forhold til om klubben setter seg litt i Stabæk posisjon eller ikke.

Hvis risikoen er begrenset til de 20 mill som legges inn fra tomtesalget, så er jo dette et prosjekt med meget god avkastning i forhold til risiko. Hvis andre selskaper må avgi garantier, blir ikke regnestykket så godt.

[2mas]

Inntil videre blir Rosenborg Eiendom AS utbyggingsselskapet; intet forslag om å opprette de nye aksjeselskapene på det ekstraordinære årsmøtet.

Derimot skal det ikke forundre meg om det blir en sak på det ordinære årsmøtet...

I så fall blir det vel bare tomtepengene som blir skutt inn, så vidt jeg kan forstå.

Ifølge Adressa-saken er det ikke bestemt hvilken pris Buchardt betaler for hotelltomta, men jeg tror nok ikke de 20 EK-millionene i regnestykket til RBK er tatt helt ut av lufta.

For å gjøre ting enklere for meg sjøl: Årsmøtepapirene (uten skisser og formalia)

[quentez]

[1972 Miami Dolphins]

Er 6% fast rente avgjort, eller er det kun kalkulert med 6%? stort lån over 60 år, men allikevel er 6% rimelig stramt i dagens marked..?

[Konesseur]

Disse papirene er på nivå med PerO, Kristobal og Miamis innlegg her på tråden.

Dette var et lite høydepunkt:

[KitWalker]

Tulleprosjekt!!!

Jeg ser heller at vi tjener pengene gjennom suksess på fotballbanen med årlig deltagelse i CL og bruker overskuddet til å styrke den sportslige delen og setter resten av gryna inn i banken.

RBK er en fotballklubb ferr faan, ikke en klubb der noen som sitter å spekulerer i eiendom.

[Konesseur]

[Konesseur]