Eiendomsutvikling på Lerkendal

[Konesseur]

Det kan være flere grunner.

Men sentralt er vel tanken om at det å fremme klubbdemokratiet og medlemmenes makt ikke er en prioritet.

Recon har vel nevnt hypotesen om at enkeltpersoner ser på klubbens ressurser som en godtepose, og ser muligheten for å ansette seg selv i en flott stilling. En annen hypotese er at dette handler om ettermæle.

Sentralt er vel også tanken om at den beslutningen som tas ikke er optimal med hensyn til klubbens ve og vel, men heller at beslutningen er den som tjener en gruppe enkeltpersoners interesser.

[PerO]

Og hvis vi ser bort fra konspirasjonsteoriene, så er det vel mest sansynlig at et flertall i styret er mer på hjemmebane når det gjelder investeringer. I langt større grad enn de er når det kommer til spørsmål som å ansette fotballtrenere eller godkjenne spillerkjøp.

[Recon]

Menneh....kommer dere da?
_________________
Profesjonell revolusjonær

"Hans Hipp som happ uttalelse er jo en katastrofalt dårlig beskrivelse av fakta, som skaper inntrykk av manglende strategi og kunnskapsløshet. "

[Konesseur]

For de som har tatt seg tid til å sette seg inn i prospektet, og har forstått hvor fundamentalt diskontering er i projeksjonene.

Det å 'glemme' å diskontere ville ført til karakteren stryk i investeringsanalyse dersom dette prospektet hadde blitt innlevert som en studentoppgave på universitetet. Med en minimum med kritisk sans ville enhver som har jobbet et minimum med investeringsanalyse oppdaget at avkastningen var 'too good to be true'.

Det å levere fra seg et slikt makkverk er en skam for Rosenborg Ballklub og styret.

[Kjello]

Her må man skille mellom eiendomsprosjektet og kongressprosjektet.

Eiendomsprosjektet går utelukkende ut på å leie ut eiendomslokaler. Eiendomsprosjektet vil bli bygd og driftet av Rosenborg Eiendom som er heleid av RBK.

Lokalene man skal leie ut er forholdsvis kontorlokaler, kongresslokaler og parkeringsplasser.

Når det gjelder kontorlokaler har man allerede leid ut 77 %, og Norconsult har opsjon på de resterende arealene. Det er lite som tyder på at det skal bli overflod av kontorlokaler i Trondheim de nærmeste 30 årene, risikoen vedrørende kontorlokaler er altså meget lav.

Når det gjelder parkeringsplasser vil jo de eksisterende parkeringsplassene på Lerkendal stort sett forsvinne. Og både klubben selv, leietakere i både stadion og det nye bygget, samt hotellet har behov for parkeringsplasser. Risikoen er derfor også her lav.

Risikoen i eiendomsprosjektet finner man hovedsaklig i utleie av konferanselokalene til kongressprosjektet.
Husleien her er omsetningsbasert, men med ei garantert husleie på 9 millioner kr. Risikoen her går altså utelukkende ut på hvorvidt kongressprosjektet går godt nok til å kunne klare sine forpliktelser. Slik at arealene ikke blir stående tomme etter ei stund og eventuelt må ombygges til noe annet.

Totalt sett så er risikoen i eiendomsprosjektet lav.
Selv om man holder seg til den garanterte leia på 9 millioner kr fra kongressenteret, så vil altså eiendomsprosjektet ha garanterte inntekter på rundt 30 millioner kr i år 1. Risikoen for reduserte inntekter i fremtiden er lav, mens muligheten for økte inntekter gjennom økte husleieinntekter fra kongresssenteret, og økte leieinntekter fra kontorlokalene trolig er moderate.


Kongressprosjektet
Det som i dag heter Rosenborg Arena, blir omdøpt til Lerkendal Kongress, og 50 % av aksjene selges til hotellkjeden. Selskapet skal drifte det nye kongressenteret, samt de eksisterende VIP-arealene på Lerkendal stadion. Nullpunktomsetningen til Kongress-selskapet er estimert til å være 45 millioner kr. De eksisterende inntektene til Rosenborg Arena på VIP og konferanse er i dag 16 millioner kr. Videre har man avtalt med hotellet frokostservering som er estimert til minst 7 millioner kr. Det kongressenteret man nå bygger må altså generere en omsetning på 22 millioner kr. Jeg har i grunn null peiling på kongress og konferanser, men jeg syns ikke det høres så alt for mye ut.

Risikoen for klubben her ligger i at selskapet kan gå med tap, og man må dekke husleie til eiendomsprosjektet (dvs seg selv). Og videre i at selskapet skal gå konkurs. Slik at eiendomsprosjektet mister betydelige husleieinntekter.

Slik jeg ser det så er risikoen for underskudd i dette selskapet middels til lav. Hvertfall på lang sikt. Spesielt med tanke på at både NTNU og Sintef signaliserer stor interesse for bruk av disse arealene. Og videre fordi RBK med sine kontakter inn Trøndersk næringsliv og posisjon i Trøndelag, for mange vil være et foretrukket valg som leverandør.

Kontantstrømmen fra kongresselskapet (les aksjeutbytte) vil nok begrense seg til maksimalt 15-20 millioner de første 10 årene. Mens kontantstrømmen fra eiendomsselskapet trolig vil beløpe seg til minst 50 millioner de første 10 årene. I tillegg vil man betale ned nesten 100 millioner av gjelda de første 10 årene. Av 400 millioner i investeringer har man altså trolig fått tilbake over 150 millioner etter 10 år.

Når det kommer til avskrivningstid så fører det til økte resultater for eiendomsprosjektet de første årene, men har ingen praktiske konsekvenser i forhold til klubbens kontantstrøm av prosjektet.

Materialet fra klubben inneholder ingen form for moderne investeringsanalyse og fremstår ikke spesielt profesjonelt. Men tallene som blir presentert er uansett i høyeste grad solide og realistiske. Hvertfall for den første tiårs-perioden. At tallene ikke er diskontert har ingen reell betydning i all den tid de aller fleste skjønner at man har en naturlig prisvekst.

Ellers

[1972 Miami Dolphins]

Kjello

[Konesseur]

[1972 Miami Dolphins]

Konesseur

[HanCola]

Kjello
Konesseur
_________________
Run Forrest, run!

[Konesseur]

Det er ikke så stor uenighet mellom meg og Kjello.

Det mest interessante er vel at vi er enige om at risikoen er mye høyere på konferanse enn på kontor, og at avkastningen er mye lavere på konferanse enn på kontor.

Dette er helt fundamentalt når årsmøtet skal ta en beslutning.

[PerO]

Konesseur

Er du på fylla?

Kjello beskriver riskoen som lav på eiendom, inkl konferransesenter og moderat til lav på driftsselskap for konferansesenter, og du oversetter det til at han er enig i at det er høy risiko?

Du hevder at Kjello er enig i at det er lavere avkastning på konferanse enn på kontor, uten at kjello har nevnt dette med et ord.

Det er en fordel å holde seg til fakta.

[Konesseur]

At det er høyere risiko i konferanse enn i kontor er vi alle enige om alle sammen. På det området hersker det liten tvil.

[PerO]

[ace]

[Konesseur]

[PerO]

Vi er helt enig i at riskoen er høyere. Men ikke i at den er høy. Selv du forstår vel at når utgangspunktet er lav risiko, så er det ikke likhetstegn mellom høy og høyere.

[PerO]

[Konesseur]

Ahhh, kanskje ikke du er enig i alt. Eller, kanskje du ganske enkelt ikke liker at vi andre uavhengig av hverandre har kommet til disse konklusjonene.

Selv er jeg slik at når jeg ikke er enig så sier jeg det rett frem, og det ble jo noen punkter med uenighet mellom Kjello og meg.

Men Kjello og jeg er selvfølgelig enige om at risikoen er mye høyere for konferanse enn for kontorutleie, og at avkastningen på kontorutleie er mye høyere enn for konferanse.

[PerO]

Nå avslutter vi denne. Aller ser jo at du prøver å vri et positivt innlegg, til å bli din negative mening.

Etter 4 gjennomlesninger kan jeg ikke se at kjello er i nærheten av det du hevder. Men siter gjerne hvis det er noe jeg har gått glipp av

[Konesseur]

[Recon]

[toreinar]

Så fort gikk det å drukne Kjello sitt gode innlegg.
Slik det gikk med Asbjørn,s(tror jeg det var), for noen dager siden.
Selv har jeg vært passiv medlem siden 1984,blir jo noen kroner i støtte.
Kun vært på noen få årsmøter.
Hadde håpet å bli i stand til å avgi en stemme ved å følge med i denne tråden, men nei....
_________________
Knallharde treninger utenfor sesong.Full innsats i 90 minutter i ALLE kamper,slakk heller av på noen treninger.

[Konesseur]

ahhh. Saksdokumentene fra styret skal normalt gi nøktern, objektiv informasjon egnet for sammenligning av flere likestilte alternativ.

Dersom du føler du ikke har grunnlag for å gi din stemme må du rette pekefingeren i den retningen.

[Recon]

Eh ja, må nesten si meg enig med kon der. DET ansvaret ligger på styret, ikke RBKweb...
_________________
Profesjonell revolusjonær

"Hans Hipp som happ uttalelse er jo en katastrofalt dårlig beskrivelse av fakta, som skaper inntrykk av manglende strategi og kunnskapsløshet. "

[toreinar]

Enig selv, men litt mindre støy/krangling om bagateller og hvem som mener hva,erstattet med sakelig informasjon fra de som tross alt kan mye om slike ting.
Det første som slo meg var at styret tross alt forvalter medlemmenes interesser og at de dermed avgjør hvilket alternativ man skal stemme over.
Etterhvert synes jeg mere utfyllende bakgrunnsmateriale burde vært sendt med i folderen ved innkalling.
Men de planlegger kanskje litt profesjonell powerpoint med markedsanalyser,worst case/best case,risikoanalyser etc. på møtet.
_________________
Knallharde treninger utenfor sesong.Full innsats i 90 minutter i ALLE kamper,slakk heller av på noen treninger.